Размер налога при продаже недвижимости

При продаже недвижимости с физического лица взимается налог, размер которого зависит от нескольких параметров и может варьироваться в пределах от 0% до 13%. Под недвижимостью следует понимать квартиру, жилой дом, часть/долю жилого дома/квартиры, жилой дом с земельным участком, сам земельный участок, если он предназначен для индивидуального жилищного строительства, дачу, садовый дом. При продаже недвижимости, её владелец получает определенную прибыль, и, согласно действующему ныне законодательству (Налоговый Кодекс, ст.208, 209, 224) должен заплатить подоходный налог.

Размер подоходного налога

В тексте Налогового кодекса указывается, что при продаже недвижимости физическое лицо должно заплатить 13% с прибыли от продажи в качестве подоходного налога. Однако этот размер может существенно варьироваться. Здесь сразу стоит разграничить 2 момента: продавец имеет право собственности на продаваемый объект недвижимости (купил, подарили, приватизировал и т.д.) более 3-х лет и менее 3-х лет. В первом случае налоговый вычет полностью перекрывает размер подоходного налога, поэтому владелец недвижимости при её продаже не платит подоходный налог вовсе. При этом никакой роли не играет изменение состава собственников недвижимости и/или изменение размера доли собственников.

Ситуация усложняется, если продавец владеет недвижимостью менее 3-х лет. В этом случае сумма подоходного налога, которую необходимо будет уплатить продавцу недвижимости, рассчитывается таким образом: из полученной владельцем недвижимости суммы за эту недвижимость необходимо вычесть 1 миллион рублей (согласно Налоговому Кодексу, ст. 220), после чего с оставшейся после вычета суммы необходимо высчитать 13% - это и есть сумма подоходного налога при продаже недвижимости. При этом продавец может уменьшить размер уплачиваемого подоходного налога, уменьшив доход, полученный от продажи недвижимости, на суму расходов, которые связаны с приобретением этой недвижимости. В данном случае не играет роли налоговый период, когда эта недвижимость была приобретена.

Особые случаи расчета суммы налога

Выше были рассмотрены типовые расчеты размера подоходного налога при продаже недвижимости, однако в этом деле существует много нюансов. Например, если продается недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, то сумма налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле. Если продаваемая недвижимость находится в общей совместной собственности, то сумма налогового вычета распределяется либо по договорённости между собственниками, либо в зависимости от их доли. Также распространённым случаем является продажа дома, строительство которого еще не завершено, а правом собственности на него продавец обладает менее 3-х лет. В этом случае размер налогового вычета не превышает 250 тысяч рублей. Уменьшение размера налогового вычета связано с тем, что продаваемое имущество в конкретном случае не является жилым помещением, а попадает в пункт «иное имущество».

Изменения Налогового кодекса РФ 2014 года

С 2014 года начали действовать изменения в Налоговом кодексе РФ, которые были внесены Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ в статью 220 НК. В изменениях была установлена сумма налогового вычета в размере 3 миллионов рублей по расходам на оплату процентов, которые были израсходованы на приобретение/строительство земельных участков/жилья. В этих изменениях также указывается, что родители, которые покупают жилую недвижимость в собственность несовершеннолетних детей, имеют право на имущественный налоговый вычет.

Изменения Налогового кодекса РФ, которые вступят в силу 1-го января 2016 года

Начиная с 1-го января следующего года, вступают в силу изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации, касающиеся определения суммы подоходного налога при продаже недвижимости. Именно с этого момента прежний срок, после которого налог не платится, увеличен с 3-х до 5-ти лет. Вместе с этим, на законодательном уровне закреплено право продажи недвижимости без уплаты подоходного налога после 3-х лет владения в 3-х случаях, а именно: продаваемая недвижимость получена по приватизации, объект недвижимости перешел к продавцу согласно договора дарения от члена семьи и/или близкого родственника, продаваемый объект недвижимости передан продавцу по договору ренты. В этих случаях можно уже после 3-х лет после получения права на собственность данной недвижимости продавать её и не платить 13% подоходного налога. Во всех других случаях необходимость уплаты подоходного налога в размере 13% отпадает, если продавец имеет право собственности на продаваемый объект недвижимости более 5-ти лет.

Также со следующего года появляется еще одна «лазейка» снижения дохода от продажи жилой недвижимости для того, чтобы не платить подоходный налог. Суть нововведения заключается в том, что в том случае, если кадастровая стоимость продаваемой квартиры, дома или другой недвижимости будет превышать сумму дохода от продажи этой недвижимости, то прибыль должна умножаться на коэффициент 0,7, и от полученной суммы будет определяться сумма вышеупомянутого налога. Кадастровая стоимость берется по состоянию на первое января того года, в котором продавец оформил право собственности на данную недвижимость. Данный метод не будет работать, если на указанную дату еще не была определена кадастровая стоимость продаваемой недвижимости.

Какие документы необходимо подготовить для получения налогового вычета?

Для того чтобы получить имущественный налоговый вычет необходимо подготовить пакет документов, в который должен входить паспорт гражданина Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости, налоговая декларация о доходах (декларация подается за истекший налоговый период), акт сдачи-приемки квартиры, справка 2-НДФЛ с места работы, свидетельство о праве собственности на купленную квартиру. Если для приобретения квартиры покупатель прибегнул к помощи ипотеки, то нужно предоставить кредитный договор. Также нужно будет предоставить справку банка об уплаченных по ипотеке процентах, а также график гашения процентов по ипотеке. Необходима еще будет расписка продавца о том, что он получил деньги на квартиру. Подготавливая пакет документов нужно не забыть написать заявление о получении имущественного налогового вычета. В заявлении нужно также указать номер банковского счета для возврата суммы налога.
Как уже отмечалось выше, при продаже недвижимости, которая находится в собственности у продавца более 3-х лет, доход не облагается налогом и подавать декларацию не нужно. Если же продавец получил право собственности на продаваемую недвижимость менее 3-х лет назад, то доход от продажи облагается налогом и ему необходимо вместе с указанным выше пакетом документов отправится в Налоговую инспекцию по месту жительства, и подать декларацию о доходах за год, когда он продал недвижимость, но не позднее 30-го апреля следующего года. Для подачи документов необходимо иметь их копии и оригиналы, которые потребуются для сверки данных. В случае уклонения от уплаты подходного налога на продавца накладывается штраф в виде пени – 5% в месяц от суммы подоходного налога. При этом срок исковой давности – 3 года.